相続した不動産を売却することは、多くの人にとって初めての経験であり、複雑に感じることが少なくありません。
相続に関する法的な手続きや税金の負担、売却に必要な書類の準備など、細かいステップがたくさんあります。
また、売却を進めるタイミングや税制上の特例を適切に活用することも、重要なポイントとなります。
この記事では、相続した不動産を売却するための流れと、注意すべき点をわかりやすく解説します。
相続不動産の売却を検討している方にとって、この記事が役立つ情報となり、スムーズな売却をサポートできれば幸いです。
相続した不動産を売却する流れ
相続した不動産を売却する際には、以下のようなステップを踏む必要があります。
各ステップは法律や手続きに基づいており、慎重に進めることが求められます。
ここでは、流れを具体的に説明していきます。
①遺言書の確認
相続した不動産を売却する際に、まず確認すべきことは「遺言書の有無」です。
遺言書が存在すれば、そこに相続人や不動産の分配方法について明記されている場合があります。
遺言書にはいくつかの形式がありますが、自筆証書遺言や公正証書遺言が主なものです。
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所の「検認」を経る必要があります。
検認とは、遺言書が存在することを確認し、その内容を改ざんされていないことを証明する手続きです。
検認が終わった後で初めて、遺言書の内容に従って相続手続きが進められます。
一方で、公正証書遺言であれば、家庭裁判所での検認は不要です。
公証人によって作成されたため、法的な効力がすでに認められているためです。
遺言書がない場合や遺言書の内容が不動産の相続に触れていない場合、次のステップとして法定相続人の確認が必要です。
遺言書があるかどうかは、相続手続き全体の方向性に大きく影響を与えるため、最初に行うべき重要な確認事項です。
②相続人の確認
次に行うべきは、「相続人の確認」です。不動産の売却手続きを進めるためには、法定相続人全員の同意が必要です。
法定相続人は、民法で規定された範囲内の親族が対象となり、主に配偶者、子供、兄弟姉妹などが該当します。
相続人を正確に確認するためには、被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本を取得し、相続人の関係を証明する必要があります。
被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までの一連のものを揃えることで、法定相続人の範囲が明確になります。
このステップでは、相続人間の関係性が重要です。
例えば、相続人が複数いる場合には、全員の合意がなければ、不動産の売却を進めることができません。
また、相続放棄をした相続人がいる場合、その相続人は売却手続きには関与しません。
相続人が明確にならなければ、後々の手続きに進むことができないため、慎重に確認する必要があります。
③遺産分割協議
「遺産分割協議」は、相続人が複数いる場合に、不動産をどのように分けるかを話し合うステップです。
相続財産には不動産以外にも現金や株式、車などが含まれる場合があり、相続人同士で合意を得る必要があります。
この協議において、不動産を売却するか、それとも誰かがそのまま所有するかを決定します。
相続人全員が合意しない限り、協議は成立せず、不動産の売却はできません。
特に、不動産を現金化（売却）して相続人全員で分配する「換価分割」は、一般的な方法の一つです。
この協議がスムーズに進まない場合、相続争いに発展する可能性もあります。
そのため、場合によっては弁護士や司法書士などの専門家を交えて協議を進めることも検討すべきです。
合意が得られない場合、最終的には家庭裁判所での調停や審判が必要になることもあります。
④名義変更
遺産分割協議が無事にまとまったら、次に「名義変更」を行います。
不動産を売却するためには、まず不動産の登記簿上の名義を被相続人から相続人へと変更しなければなりません。
これを相続登記と呼び、正式には「所有権移転登記」として行われます。
名義変更には、いくつかの必要書類があります。
主な書類は以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
これらの書類を揃え、法務局に提出することで名義変更が完了します。
名義変更が終わらない限り、法的には相続人が不動産を所有している状態ではないため、売却手続きを進めることができません。
名義変更は手続き上の一大ステップであり、ここをクリアすることで、ようやく売却に向けた準備が整います。
⑤査定
名義変更が完了した後、不動産の売却価格を決めるために「査定」を行います。
不動産の査定には、複数の不動産会社に依頼することが一般的です。
査定には主に机上査定と訪問査定の2種類があります。
- 机上査定: 実際に物件を見ずに、過去の取引事例や市場データをもとに価格を算出する方法。
- 訪問査定: 実際に不動産会社の担当者が物件を訪問し、物件の状態や周辺環境を確認して価格を算出する方法。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な相場価格を把握することができます。
査定結果を基に、売却価格を決定しますが、実際の売却価格は市場の動向や交渉次第で変動することがあるため、慎重に決定することが重要です。
⑥媒介契約
査定が終わったら、不動産の売却を不動産会社に依頼するために「媒介契約」を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれメリットとデメリットがあります。
- 一般媒介契約: 複数の不動産会社に依頼できるが、自分で売主を見つけることも可能。情報が広く伝わる一方、責任の所在が分散しやすい。
- 専任媒介契約: 一社の不動産会社にのみ依頼するが、自分で売主を見つけることは可能。不動産会社が専属的に売却活動を行うため、迅速に対応してもらいやすい。
- 専属専任媒介契約: 一社の不動産会社にのみ依頼し、自分で売主を見つけることもできない。不動産会社に全てを任せるため、責任感が強く、売却活動が積極的に行われやすい。
自分の状況に合った媒介契約を選択し、契約内容をしっかりと確認した上で進めることが大切です。
⑦売却活動
媒介契約を結んだ後、不動産会社が「売却活動」を開始します。
売却活動には、広告の掲載、インターネットでの情報発信、内覧会の実施など、様々な手法があります。
不動産会社が積極的に活動することで、購入希望者を早期に見つけることが期待できます。
購入希望者が現れた場合、内覧対応や物件の詳細説明が行われ、条件の調整や交渉が進められます。
この段階で、不動産の魅力をアピールすることが売却価格や契約条件に大きく影響します。
売却活動が成功すれば、次の売買契約に進むことができます。
⑧売買契約
購入希望者が見つかり、条件が合意されたら「売買契約」を結びます。
売買契約では、売却価格や引き渡し日、その他の条件が詳細に記載され、これに基づいて双方が合意します。
契約書には、不動産の状況や瑕疵（欠陥）の有無、手付金や支払い方法も明記されます。
手付金が支払われた時点で、契約が成立し、売却は法的に確定されます。
手付金を支払った後に契約を破棄する場合、一定の違約金が発生することが一般的ですので、慎重に内容を確認することが求められます。
⑨引き渡し
売買契約が締結された後、最後に行うのが「引き渡し」です。
引き渡しとは、物件の所有権を正式に購入者に移転する手続きで、物件の鍵や関連書類を渡すことも含まれます。
この際、買主からは残りの売却代金が全額支払われ、不動産の所有権が移転されます。
所有権の移転登記も行われ、売却が法的に完了します。
引き渡しが無事に完了すれば、相続した不動産の売却プロセスは終了です。
このように、相続した不動産の売却には複数のステップがあり、それぞれに重要なポイントがあります。
相続人同士での合意形成や、名義変更などの手続きがスムーズに進まない場合もありますので、早めに準備を進めることが成功への鍵です。
相続した不動産の名義変更のための必要書類
相続した不動産を売却するためには、まず名義変更（所有権移転登記）を行わなければなりません。
この手続きは法務局で行い、相続人が正式な所有者として不動産を売却できるようにするものです。
しかし、名義変更の手続きには多くの書類が必要であり、これらを正確に揃えることが重要です。
以下の表で、名義変更に必要な書類とその詳細について解説します。
また、各書類に関する注意点も説明しています。
| 書類名 | 内容 | 注意事項 |
| 戸籍謄本（被相続人） | 被相続人の出生から死亡までの戸籍を揃えることで、法定相続人を証明します。 戸籍謄本は役所で取得でき、特に相続人の範囲を確認するために重要な書類です。 出生から死亡までの一連の戸籍を揃えなければならないため、長期間にわたる場合や、複数の自治体で手続きが必要になることがあります。 |
役所によって取得できる期間に差があるため、余裕を持って手続きを進めることが重要です。 場合によっては旧本籍地から取り寄せる必要があります。 |
| 除籍謄本 | 被相続人が死亡したことを証明する書類で、戸籍から除籍されたことを示します。 除籍謄本は、被相続人の最終的な戸籍情報を確認する際に使用します。 |
被相続人の最終住所地の役所で取得しますが、状況によっては複数の自治体をまたぐ場合があります。 |
| 戸籍謄本（相続人全員） | 相続人全員の戸籍謄本を揃えることで、相続に関与する人物が誰であるかを証明します。 全ての相続人の戸籍謄本が必要となり、これにより相続人の権利が確認されます。 戸籍に変更があった場合や、相続人が異なる住所に住んでいる場合、手続きが複雑化する可能性があります。 |
戸籍の変更や結婚による改姓などがある場合は、過去の戸籍も必要となることがあるため、十分に確認しておく必要があります。 |
| 住民票（相続人） | 名義変更を行う相続人の現住所を証明するための書類です。 相続人全員の住民票を揃える必要があり、役所で発行されます。 不動産の新しい所有者を確認するために重要です。 |
住民票の情報は正確である必要があり、引っ越しなどの際には必ず最新のものを取得します。 また、住民票コードが記載されているか確認しましょう。 |
| 遺産分割協議書 | 複数の相続人がいる場合、相続財産をどのように分割するかを協議した内容を記載した書類です。 全ての相続人の合意が必要で、協議が整わないと名義変更や売却手続きは進みません。 遺産分割協議書は相続人全員の実印で押印され、さらに印鑑証明書を添付します。 |
協議が成立しない場合は、家庭裁判所での調停が必要となる場合もあります。 全員の同意が必要なため、早めに協議を開始することが重要です。 |
| 相続関係説明図 | 相続人と被相続人との関係を示す図です。 この図を提出することで、相続関係がわかりやすくなり、法務局の手続きがスムーズに進むことが期待できます。 相続関係説明図は法的には必須ではありませんが、提出すると審査が早まる場合が多いです。 |
図を作成する際には正確な情報を記載し、関係性がわかりやすいようにすることが重要です。 弁護士や司法書士に依頼して作成することも可能です。 |
| 印鑑証明書（相続人） | 遺産分割協議書に押された実印が正しいことを証明するために必要な書類です。 相続人全員の印鑑証明書を取得し、これにより協議書の内容が正式なものであることを確認します。 印鑑証明書は市役所や区役所で発行されますが、取得後3ヶ月以内のものが有効です。 |
印鑑証明書は取得後の有効期間が限られているため、名義変更手続きを行う前に最新のものを準備する必要があります。 |
| 不動産の登記簿謄本 | 名義変更する不動産の権利関係や物件情報を確認するための書類です。 登記簿謄本は法務局で取得できます。 これにより、対象となる不動産の正確な情報が確認されます。 |
物件によっては過去の所有者や抵当権などの複雑な権利関係がある場合があるため、登記簿謄本でしっかりと確認しておくことが重要です。 |
| 相続税申告書（該当する場合） | 相続税が発生する場合、相続税を申告し納税したことを証明するための書類です。 相続税が発生しない場合でも、特例の適用を受けるためには申告書の提出が必要です。 申告書を提出しないと、後々税務署からの指摘を受けることがあります。 |
相続税が発生するか否かの確認が重要です。 税理士に相談して申告書を正確に作成しましょう。 |
| 遺言書（ある場合） | 遺言書が存在する場合、その内容に従って相続手続きを進めます。 遺言書は、被相続人の意思に基づいて相続分や財産分割が指定されているため、これに基づいて名義変更が行われます。 遺言書が公正証書である場合、検認の手続きは不要です。 |
自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認が必要です。 遺言の内容が複雑な場合は、弁護士や司法書士に相談すると安心です。 |
これらの書類は、相続登記を正確に行うために必須です。
特に遺産分割協議書や印鑑証明書など、相続人全員が関わる書類については、協議が長引く場合や必要書類の取得に時間がかかることがありますので、早めの準備が重要です。
また、手続きを進める中で不明点がある場合や書類の準備に不安がある場合は、司法書士や弁護士に相談することが推奨されます。
プロのサポートを受けることで、手続きがスムーズに進み、後々のトラブルを避けることができます。
相続した不動産売却のための必要書類
相続した不動産を売却する際には、適切な書類を揃えて手続きを進める必要があります。
これらの書類を事前にしっかりと準備しておくことで、売却手続きがスムーズに進行し、トラブルを避けることができます。
特に相続のケースでは、通常の不動産売却に加えて、相続に関連する書類も必要になります。
以下に、相続した不動産を売却するために必要な書類を詳しく説明します。
| 書類名 | 内容 | 注意事項 |
| 不動産の登記簿謄本 | 不動産の現状や権利関係を示す公的書類です。法務局で取得可能で、所有者が誰か、抵当権が設定されているかなどが確認できます。 | 売却前に名義が相続人に変更されていることが前提です。名義変更が行われていない場合は、先に相続登記を行う必要があります。 |
| 固定資産税納税通知書 | 不動産にかかる固定資産税の納税状況を示す書類です。これにより、売却前の税金の支払い状況が確認できます。 | 売却時に未納があるとトラブルになる可能性があるため、最新の納税通知書を確認し、未納分があれば清算しておきましょう。 |
| 身分証明書（相続人の全員分） | 相続人全員の身分証明書（運転免許証やパスポートなど）を用意し、本人確認を行います。不動産取引においては、本人確認が必須です。 | 取引に関わる全ての相続人の身分証明書が必要です。また、印鑑証明書と共に利用する場合も多いです。 |
| 印鑑証明書（相続人の全員分） | 相続人全員の印鑑証明書を揃えます。不動産の売却契約では、実印を使用するため、その証明として印鑑証明書が必要です。 | 印鑑証明書の有効期限は取得後3ヶ月以内です。売却手続きの時期に合わせて、適切なタイミングで取得しましょう。 |
| 不動産売却委任状 | 売却手続きを代理人に依頼する場合には、委任状が必要です。相続人全員が売却に関して合意し、委任する内容を明記する必要があります。 | 委任状は相続人全員の署名が必要です。また、代理人に依頼する場合は、委任範囲を明確にしておくことが重要です。 |
| 相続関係説明図 | 相続人と被相続人の関係を示す図です。相続関係を可視化することで、売却手続きがスムーズに進みます。これは法務局に提出する際に利用されることがあります。 | 相続関係説明図は正確である必要があり、誤りがあると手続きに遅れが生じる可能性があるため、作成には十分な注意を払う必要があります。 |
| 遺産分割協議書 | 複数の相続人がいる場合、遺産分割協議書で不動産の取り扱いについて全員の合意を証明する書類です。相続人全員の署名と実印が必要です。 | 相続人全員が合意しない限り、不動産の売却はできません。全員の同意を得た協議書を作成することが重要です。協議が整わない場合は、調停が必要になることもあります。 |
| 遺言書（ある場合） | 被相続人が遺言を残している場合、その内容に従って売却手続きを進めることができます。遺言書に基づく売却であれば、遺産分割協議は不要です。 | 公正証書遺言であれば家庭裁判所での検認が不要ですが、自筆証書遺言の場合は検認が必要になります。検認を経ずに手続きすると無効となる可能性があります。 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産税の評価額を示す証明書です。不動産の価格評価の基準として利用されることが多く、取引価格の参考資料となります。 | 市区町村役所で取得可能です。売却時に価格交渉の基準となるため、最新の評価証明書を準備しましょう。 |
| 相続税申告書（該当する場合） | 相続税が発生する場合、相続税を申告・納付したことを示す書類です。売却前に相続税が支払われているか確認することが重要です。 | 相続税が未納の場合、売却代金から支払う必要が出る場合があります。税務署からの指摘を避けるため、申告漏れがないかしっかり確認しておきましょう。 |
これらの書類を正確に揃えることが、不動産売却手続きをスムーズに進めるための鍵となります。
特に相続に関連する手続きでは、相続人全員の合意が必要となるため、書類の準備に時間がかかることがあります。
早めに必要書類をリストアップし、役所や専門家に確認しながら手続きを進めることが、トラブルを避けるための最善策です。
また、専門的な手続きが多いため、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家に相談し、サポートを受けることを検討しましょう。
相続した不動産の分割
相続財産に不動産が含まれている場合、相続人間でどのように分けるかを決定する必要があります。
不動産は現金と違い、簡単に分けることができないため、分割方法について慎重な協議が必要です。
以下では、相続した不動産を分割する際の4つの代表的な方法を説明します。
現物分割
「現物分割」とは、相続財産そのものを物理的に分割する方法です。
不動産をそのまま相続人の1人が引き継ぐ場合、他の相続人は不動産以外の現金や動産などを受け取ることが多いです。
この方法は、相続財産が多様で、他に分割できる財産がある場合に適しています。
しかし、相続人全員が不動産を現物で分割することに納得しない場合や、そもそも物理的に不動産を分けることができないケースでは、この方法は難しいこともあります。
メリット: 不動産の所有をそのまま維持できる。
デメリット: 物理的に分割できない不動産の場合、他の財産でバランスを取る必要がある。
代償分割
「代償分割」とは、1人の相続人が不動産を単独で相続し、その代わりに他の相続人に対して代償として現金や他の財産を支払う方法です。
例えば、相続した不動産を兄が引き継ぎ、その代わりに兄が他の兄弟に現金を支払うケースです。
これにより、不動産を売却することなく相続分を公平に分配することができます。
メリット: 不動産を売却せずに、相続人全員が公平な分割を得られる。
デメリット: 不動産を相続する側に十分な現金がない場合、この方法を選ぶのが難しい。
換価分割
「換価分割」は、不動産を売却して得た現金を相続人全員で分ける方法です。
不動産を物理的に分割することができない場合や、全員が現金化を希望する場合にこの方法が選ばれます。
特に不動産を所有し続けることに価値を見出さない場合には、売却によって資産を早期に現金化することが望ましいです。
メリット: 不動産を売却することで、相続人全員が現金を得ることができ、財産分割が容易になる。
デメリット: 市場状況によっては、不動産を希望通りの価格で売却できない可能性がある。また、売却に時間がかかることがある。
共有分割
「共有分割」は、不動産を相続人全員で共有する方法です。
相続人全員が共同で不動産を所有し、賃貸に出したり、後に売却したりする際に利益を分け合います。
しかし、共有状態を続けると、管理や将来的な売却に関して相続人間での合意が必要となるため、トラブルが発生しやすいデメリットもあります。
共有分割は、相続人全員が今後の活用方法について十分な協議を行い、全員の合意が得られる場合にのみ推奨される方法です。
メリット: 売却せずに不動産を共同所有できる。
デメリット: 管理や将来の処分に関して、相続人間で意見が合わない場合、問題が生じる可能性がある。
これらの分割方法は、それぞれにメリットとデメリットが存在します。
相続人全員が納得できる形で不動産を分割するためには、十分な話し合いや専門家のアドバイスを受けることが重要です。
また、換価分割の際は、不動産の市場価値や売却時期を考慮する必要があるため、早めに不動産会社や司法書士に相談することをお勧めします。
相続した不動産にかかる税金
相続した不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
特に、売却によって得た利益に対する税金や、契約に伴う税金が重要です。
ここでは、相続した不動産にかかる主な税金について説明します。
譲渡所得税
相続した不動産を売却して得た利益には、「譲渡所得税」が課されます。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た売却価格から、取得費や譲渡費用を差し引いた後に残る利益のことを指します。
これに対して課税されるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得には所得税と住民税がかかりますが、税率は不動産を所有していた期間によって異なります。
- 所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として税率が高く、所得税30%＋住民税9%＝合計39%が課税されます。
- 所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として、所得税15%＋住民税5%＝合計20%が課税されます。
相続で不動産を取得した場合、所有期間の計算は、相続した時点ではなく被相続人が取得した日から計算される点に注意が必要です。
したがって、相続直後に売却しても、被相続人が長期間その不動産を所有していた場合は、長期譲渡所得の税率が適用されます。
また、譲渡所得税を軽減する特例もあります。
たとえば、「居住用財産の3000万円控除」が適用されると、譲渡所得から3000万円が控除され、税負担が大幅に軽減されます。
これは、売却する不動産が被相続人の居住用であった場合に利用できる可能性があるため、詳細な条件を確認することが重要です。
印紙税
不動産売買契約を締結する際には「印紙税」がかかります。
これは、契約書に貼る収入印紙のことで、契約金額に応じて税額が決まります。
印紙税は、国に対して支払う税金であり、契約書に貼る収入印紙を通じて納付します。
契約金額に応じた印紙税の一例は以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
不動産売買では多くの場合、契約金額が高額になるため、印紙税額もそれに比例して増加します。
印紙税は契約書に収入印紙を貼ることで納付が完了し、貼られていない契約書は無効と見なされる可能性があるため、注意が必要です。
不動産の売却には、譲渡所得税や印紙税などの税金が必ず発生します。
これらの税負担を正確に把握し、特例が適用できるかどうかを確認しておくことが重要です。
税務に詳しい専門家に相談することで、適切な対応ができ、不要な税負担を避けることができます。
相続の3000万控除とは
相続した不動産を売却する際、「譲渡所得」に対して課される税金を軽減できる特例として、「居住用財産の3000万円控除」があります。
この控除制度は、一定の条件を満たす場合に、譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、大幅な税負担軽減が期待できます。
特に相続した不動産を売却する際には、税金対策として重要なポイントとなります。
3000万控除の適用条件
この控除が適用されるには、いくつかの条件を満たしている必要があります。
まず、売却される不動産が居住用財産であることが重要です。
被相続人（亡くなった方）が生前に居住していた住宅や、その敷地が対象となります。
具体的には、以下の条件があります。
-
居住用財産であること
被相続人が実際に居住していた住宅や、その土地であることが要件です。投資用不動産や賃貸物件は対象外となります。 -
相続後3年以内に売却すること
相続した日から3年10か月以内に不動産を売却する必要があります。この期間を過ぎると控除が適用されなくなるため、早めの売却が推奨されます。 -
親族や特別な関係者に売却しないこと
売却の相手が親族や特別な関係者（生計を一にする親族、法人など）の場合、この控除は適用されません。第三者に対しての売却が前提となります。
3000万控除の計算方法
控除額の計算は、譲渡所得から最大3000万円を差し引く形で行います。
譲渡所得は、以下のように計算されます。
譲渡所得 = 売却価格 – （取得費 + 譲渡費用）
この譲渡所得が3000万円以下であれば、税金はかかりません。
3000万円を超える場合は、超えた分に対して譲渡所得税が課されます。
たとえば、5000万円の譲渡所得が発生した場合、3000万円の控除を差し引いた2000万円に対して課税されることになります。
3000万控除のメリット
この控除を活用することで、売却益が発生しても、最大3000万円まで非課税になるため、相続した不動産を売却する際の税負担を大幅に軽減できます。
特に、相続後すぐに売却を検討している場合、この特例があることで、売却を進めやすくなります。
ただし、適用条件を満たしていない場合には、この控除が使えないため、売却前にしっかりと条件を確認することが大切です。
また、控除を受けるためには、確定申告で申請が必要となるため、申告漏れがないよう注意しましょう。
相続した不動産を売却する際は、この3000万控除を上手に活用することで、売却益にかかる税金を大幅に抑えることが可能です。
不動産の売却時期や売却相手に注意し、適切に制度を活用できるようにしましょう。
税務に関して不明点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
相続した不動産を売却する際の注意点
相続した不動産を売却する際には、手続きや税金に関するさまざまな注意点があります。
これらを事前に把握しておくことで、トラブルを避け、スムーズに売却を進めることができます。
ここでは、相続不動産の売却時に特に注意すべき点を解説します。
相続登記は必ず行う
不動産を相続した際、最初に行わなければならないのが「相続登記」です。
相続登記を行わないと、相続人が正式な所有者として認められず、売却手続きを進めることができません。
相続登記では、被相続人から相続人への名義変更を法務局で行います。
この手続きが完了しないと、不動産の売却契約を結ぶことができませんので、早めに手続きを進めることが重要です。
良い条件で売却できる不動産業者を選ぶ
不動産を売却する際には、信頼できる不動産業者を選ぶことが成功のカギとなります。
複数の業者に査定を依頼し、各社の対応や提案を比較することで、最も良い条件で売却が可能な業者を見極めましょう。
また、業者との媒介契約（一般媒介契約、専任媒介契約など）を選ぶ際も、契約内容をしっかり確認し、納得した上で進めることが大切です。
共同所有物件を売却する際には、共有者全員の承諾が求められる
相続した不動産が複数の相続人で共有されている場合、売却を進めるには共有者全員の同意が必要です。
一部の相続人だけが売却を希望しても、他の相続人の承諾が得られなければ売却はできません。
共有者全員で話し合いを行い、売却に対する合意を得てから売却手続きを進める必要があります。
共有者間で意見が合わない場合には、調停などの手続きを経ることもあります。
単独名義での登記は、贈与税がかからないように注意
相続した不動産の登記を、1人の相続人の単独名義に変更する場合、他の相続人からその不動産が贈与されたと見なされ、贈与税が発生する可能性があります。
特に遺産分割協議で他の相続人が不動産を放棄した場合や、特定の相続人だけが不動産を相続する場合には、この点に注意が必要です。
贈与税が発生しないよう、事前に専門家に相談し、適切な手続きを取ることが重要です。
親の住宅を利用するか否かで、税の特例の適用が変わる
相続した不動産が親の居住用住宅であった場合、売却時に適用できる税の特例がいくつかあります。
代表的なものに「居住用財産の3000万円控除」がありますが、これは被相続人が居住していた住宅に対して適用されます。
もし、相続人が相続後にその住宅を賃貸に出したり、別用途で利用した場合、これらの特例が適用できなくなることがあります。
税の特例を受けるためには、相続後すぐに売却を検討することが推奨されます。
売却は3年が目安
相続した不動産は、相続後3年以内に売却することが1つの目安となります。
特に「居住用財産の3000万円控除」や「相続税の特例」など、税の優遇措置は相続後3年以内に売却することが条件となることが多いため、売却のタイミングを見極める必要があります。
相続してから時間が経過すると、特例の適用が受けられなくなるため、計画的に売却を進めましょう。
購入時の費用は、親からの引き継ぎとして計上される
相続した不動産を売却する際には、親（被相続人）がその不動産を購入した際の費用を引き継ぐ形で、取得費として計上することができます。
この取得費を適切に計算しないと、譲渡所得税の額が高くなる可能性があります。
被相続人が支払った購入費用や改修費用なども含め、正確に取得費を計上するためには、購入時の書類や領収書などを確認し、不動産会社や税理士と相談することをお勧めします。
相続した不動産の売却には、さまざまな手続きや税務上の注意点があります。
事前にこれらのポイントを把握し、正しく対応することで、スムーズかつ有利な売却が可能となります。
専門家のサポートを活用しながら、最適な売却方法を選びましょう。
手続きを正確に進めて相続不動産の売却を成功させよう！
相続した不動産を売却するには、相続登記や不動産の分割、税金対策など、多くの手続きを正確に進める必要があります。
特に、相続に関わる税制や控除を理解しておくことは、税負担を軽減し、トラブルを避けるための重要な要素です。
また、売却を成功させるためには、信頼できる不動産業者の選定や、共有者との合意形成も欠かせません。
計画的に準備を進め、専門家のアドバイスを活用しながら、最適な形で相続不動産を売却しましょう。
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