マイホームを購入するにあたって、真っ先に悩むのが「注文住宅」にするか「建売住宅」にするかという点です。
設計や内外装へのこだわりを優先するなら「注文住宅」、とにかく予算を優先したいなら「建売住宅」など簡単に選べる人もいる一方、一生に一度の大きな買い物だけにそう簡単には選べないという人も多いのではないでしょうか。
この記事では、そんな注文住宅と建売住宅で迷っている人向けに、両者の違いや迷ったときの選び方を解説します。
満足度の高いマイホームをかなえるためにも、それぞれの違いをしっかり理解したうえで選択するようにしましょう。
建売住宅と注文住宅の基本的な違い
マイホームを購入する際、建売住宅を選ぶか注文住宅を選ぶかによって、マイホームを取得するまでの流れや費用などが大きく異なってきます。
まずは、建売住宅・注文住宅それぞれの基本的な特徴と違いを押さえておきましょう。
建売住宅とは？
建売住宅とは、不動産会社やハウスメーカーなどが自社で仕入れた土地に住宅を建設し、土地とセットで販売する住宅のこと。
基本的な建物の構造や設計は、施工する不動産会社やハウスメーカーがプランニングし、建築確認を行ってから販売が行われます。
販売時点でデザインや間取りなどの設計プランが決まっているのが特徴で、完成済みの物件を販売するケースも少なくありません。
施工会社が購入した広い土地を分譲し、統一されたデザインの建売住宅をまとめて販売するケースも見られます。
こうした住宅は一般的に「分譲住宅」と呼ばれますが、分譲住宅地に建てられるということ以外、建売住宅と変わりはありません。
注文住宅とは？
注文住宅とは、あらかじめ自分で購入した土地、あるいはすでに所有している土地を使って、自由に設計して建てる一戸建て住宅のこと。
建築主は、好きな工務店やハウスメーカーなどの建築会社を選んで工事請負契約を結び、自分たちの好みに合った新築住宅を建てます。
施工会社によって基本的な設計プランが決められている建売住宅と異なり、間取り・設備・デザインなどを一から自分たちで作り上げる点が特徴です。
建売住宅だと施工会社の標準仕様がベースになるため似たような住宅が存在しますが、注文住宅の場合は自分好みに作り上げていくオーダーメイドなので、唯一無二の住まいになります。
建売住宅のメリット
まったく異なる特徴を持つ建売住宅と注文住宅ですが、それぞれどのようなメリット・デメリットがあるのか細かく見ていきましょう。
最初に建売住宅のメリットとしては、次のような点が挙げられます。
マイホームの購入費用が安く抑えられる
建売住宅は、注文住宅に比べて購入費用を安く抑えられるのが大きなメリットです。
建売住宅の費用が安いのには、以下のような理由があります。
- 建築済みの物件があるのでモデルハウスを作る必要がないから
- 施主の選択肢を限定しているので設計費を抑えられるから
- 共通仕様により工期を短くできるから
- 規格を統一することで、建材を一括購入して費用を下げられるから
- 完成済みの建売住宅では、施主との打ち合わせにかかる人件費がかからないから
共通規格で自由度が低い分、費用を抑えられるのが建売住宅の特徴です。
打ち合わせの負担が少ない
施工会社の担当者との打ち合わせが少なくて済むので、家づくりにかける時間や手間を減らせるというのも建売住宅のメリットです。
上述のとおり、建売住宅は施工会社側で基本的な設計プランが決定しています。
施主側で選べるのは設備のオプションや、内外装の一部のカラーや仕上げ材の種類程度で、何回も打ち合わせを行って決めるようなものではありません。
注文住宅のように何ヶ月にもわたり何回も打ち合わせへ出向く必要がないので、仕事や育児などで忙しい人でも、手軽にマイホームを実現できるのは大きなメリットといえるでしょう。
最短1ヶ月程度で入居できる
「マイホームが欲しい」と思ってから、実際に新生活をスタートできるまでの期間が短い点も、建売住宅のメリットといえます。
すでに完成済みの建売住宅を購入するのであれば、早ければ契約から約1ヶ月でのスピーディな入居も可能です。
完成済みの物件で特に問題がなく、そのまま入居してOKということであれば、売買契約や住宅ローンなどの手続きが終えてすぐに引き渡しを受けられます。
転勤先で住まいを確保したい、子どもの新学期に合わせてすぐに購入したいなど、マイホーム取得のタイムリミットが迫っている人には建売住宅が最適です。
完成した家を内見してから選べる
建売住宅は完成済みや建築中のケースがほとんどなので、形になった状態を確認してから購入できるというメリットもあります。
注文住宅にありがちな「実際に完成してみたら、想像していたのと違って後悔する」というリスクを回避できるのは、大きな利点といえるでしょう。
完成済み物件なら、内外装のデザインや間取りはもちろんのこと、設備や収納の使い勝手、日差しや風の入り方など、現地でなければチェックできないところまで内見で確認できます。
建売住宅は、細かなところまで事前に自分の目でチェックして判断したいという人にもおすすめです。
建売住宅の賢い選び方については、こちらをご覧ください。
住宅ローンの支払いがシンプル
費用面でのわかりやすさも建売住宅の魅力です。
建売住宅は土地・建物をセットで購入するため、住宅ローンで土地代・建物代を一括して支払うことができます。
一方、新たに土地を購入して注文住宅を建築する場合、土地・建物を別々に購入する必要があるため、住宅ローンを二本立てにする・つなぎ融資を活用するなど、ローン関連の手続きが煩雑になりやすいという問題があります。
家づくりで頭を悩ませたくない、マイホームの取得は極力シンプルに考えたいといった人は、注文住宅よりも建売住宅を選んだほうがいいかもしれません。
建売住宅のデメリット
続いて、建売住宅のデメリットについても見ていきます。
この後紹介する、注文住宅のメリット・デメリットと比較しながら検討するとよいでしょう。
自由にカスタマイズできない
建売住宅のデメリットで特に大きいのが、設計や間取りの自由度が低い点です。
建売住宅は不動産会社やハウスメーカーが定める規格に沿って立てられており、購入する人が自由にカスタマイズすることはできません。
オプション設備の有無、ちょっとした内装のカラーや仕上げの種類程度は選べるケースがあるものの、デザインや暮らしやすさに対する細かなこだわりを反映するのは難しいでしょう。
「こういう間取りにしたい」「キッチンはあの製品を採用したい」など、細部までこだわった家づくりを実現したいなら注文住宅にするのがおすすめです。
建売住宅のオプション工事については、こちらをご覧ください。
土地の選択肢が少ない
建売住宅は土地とセットでの販売なので、建物が気に入ったとしても、土地まで希望条件に合っているとは限りません。このように土地の選択肢が少ないというのも建売住宅のネックです。
しかし、建売住宅は駅近などの好立地に建てられるケースも多く、注文住宅を建てるために自分で土地を探すよりも、魅力的な土地にマイホームを持てる可能性は高いといえます。
建売住宅を供給する不動産会社やハウスメーカーは、地元の不動産市場に広範なネットワークを持っており、好条件の土地情報をいち早く入手することができるのです。
また、分譲住宅地を大規模に開発する場合、スーパーや保育園などの施設を住宅地内に整備することもあり、生活の利便性が高まるでしょう。
建設中の工程を確認できない
建売住宅では完成済みの物件を購入するケースも多いため、建築工事中の様子を自分の目でチェックできません。
手抜き工事が行われていても内覧会だけでは気づきにくく、施工品質に不安を感じる人もいるかもしれません。
どうしても不安な場合は、事前にホームインスペクションを依頼する方法もあります。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、建築や住宅の構造に精通したホームインスペクターが目視で建物の状態を確認し、住宅に問題がないか診断すること。
プロの目でチェックしてもらうことにより、建売住宅を安心して購入できます。
ただし、ホームインスペクションには6〜7万円程度の費用がかかるため注意しましょう。
同じような外観の家がある
建売住宅は、施工する不動産会社やハウスメーカーによってある程度規格が決まっているため、近隣に同じような外観の家が並んで建つことが多いというのもデメリットです。
デザインや使用する建材を統一して建築コストを削減するため、こうしたことが発生します。
分譲住宅地に建つ建売住宅（分譲住宅）の場合、街としてのブランディングの観点から似たようなデザインにするケースも多く、自分たちの個性を演出したい人には向かないでしょう。
分譲住宅地でなくとも個性的なデザインのものは少なく、一般受けする無難な外観の物件が多くなっています。
完成後に不特定多数の人が出入りしている
完成済みの建売住宅を購入する場合、建物の完成後に不特定多数の人が出入りしている可能性もあります。
特に注意したいのは、オープンハウスや見学会といったイベントを開催していて、外部の人が家の中に入ってきているケースです。
施工会社側も細心の注意を払ってはいるものの、どうしても汚れや傷がついてしまうことがあります。
新築引き渡し前にハウスクリーニングを実施するのが一般的ですが、汚れや傷が残るリスクをゼロにはできません。
また、知らない人に間取りや内部情報を知られることになるため、セキュリティ面で不安が生じるリスクもあります。
注文住宅のメリット
ここまで建売住宅のメリット・デメリットを見てきましたが、同様に注文住宅のメリット・デメリットも確認していきましょう。
注文住宅のメリットとしては次のような点が挙げられます。
好きな土地が選べる
新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地も一から選べる点は注文住宅の大きなメリットといえるでしょう。
希望の敷地面積や方位、日当たりの良さ、周辺環境、交通や周辺施設の利便性、エリアなど、自分たちの希望する土地を探して、気に入った土地にマイホームを建てることができます。
ただし、デメリットのところで詳しく解説しますが、必ずしも希望通りの土地が見つかるとは限らない点には注意が必要です。
間取りが自由設計できるうえ、設備・仕様も選べる
設計の自由度の高さが注文住宅の大きな魅力です。
家族のライフスタイルに合った間取りづくりができることはもちろん、目に見えない細部までこだわりを反映させられます。
例えば、住宅の構造も一から選ぶことが可能。
一般的な木造だけでなく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造など、自分たちの希望する間取りや性能を実現できる構造を選べます。
住宅設備や内外装の仕様のグレードも自分たちで選べるので、こだわりたいところと重視しないところでメリハリをつけられるのもメリットです。
ある調査によれば、注文住宅を建てた人の約9割が自由設計であることに満足しているとの結果も出ており、家づくりにこだわりたい人には注文住宅が向いているでしょう。
自由設計住宅の範囲については、こちらをご覧ください。
建築現場で施工の工程を確認できる
注文住宅は一から建築していくので、施工過程をその目で確認できる点もメリットです。
これから実際に暮らす家だけに、事前の説明どおりの工法で建てられているのか、設計図面どおりに施工されているのかなど、常にしっかりチェックしておきたいもの。
注文住宅なら建築現場に足を運んで現地を確認できるため、内部構造や施工に関して気になる箇所を早期に発見することができます。
現場で実際に見てみるとイメージと違っていたり、使い勝手の悪さに後から気づいたりするケースもあるでしょう。
建築途中であれば、現場監督に相談して設計プランを変更できることもあり、より理想的な住まいになる可能性が高まります。
予算に応じた家づくりができる
土地選びも設計プランも自分たちで進められるため、予算に応じた柔軟な家づくりができるというのも注文住宅の大きなメリットです。
まず、土地と建物への予算配分を決められるので、建物にお金をかけるために土地はある程度駅から離れたところで探すといった具合に予算を調整できます。
加えて、建物に関してもこだわりが特にない部分に関してはコストを節約し、こだわりたいところにしっかりとお金をかけるといったことも可能です。
このように注文住宅は自由度が高いからこそ、メリハリのある資金計画が立てられます。
注文住宅の費用相場や予算別のプランについては、こちらをご覧ください。
注文住宅のデメリット
注文住宅にもデメリットがあります。注文住宅を選ぶにあたっては、以下の4点もしっかりと理解しておくようにしましょう。
希望の土地を見つけるまでに時間がかかる
メリットのところで少し触れたように、注文住宅は土地を自由に選べるとはいえ、自分たちの希望条件にぴったり合う土地をすぐ見つけられるとは限りません。
土地探しにかける期間の目安はおおむね「1年以内」といわれるものの、偶然条件に当てはまる土地が2〜3ヶ月程度で見つかるケースもあれば、反対に土地探しだけで2〜3年かかってしまうケースもあります。
また、自分で土地を探す場合、希望の土地が見つかっても価格が想定していた以上に高く、予算をかけ過ぎてしまう可能性もあるでしょう。
予算の多くを土地代に充てた結果、建物に十分なお金をかけられなくなるリスクもあります。
注文住宅の土地探しで後悔しないためには、いつまで探すのか、いくらまでだったら買うのかを明確に決めておき、見つからない場合はエリアを広げて探し直すなど柔軟に動くことも大切です。
土地なしで注文住宅を建てる流れや費用については、こちらをご覧ください。
打ち合わせの回数が多い
施主の希望に沿って一から設計していく注文住宅では、施主と施工会社の間での打ち合わせ回数が多くなる点にも注意が必要です。
注文住宅の新築で必要な打ち合わせ回数は、注文内容によって大きく変わるものの、一般的に合計で10〜20回程度実施されます。
最初から希望するイメージが明確で、大きな変更なく完成まで漕ぎつけられれば打ち合わせは最低限で済みますが、そのようなケースは決して多くありません。
完成イメージがうまく伝わらず共有するのに時間がかかったり、設計を進める途中で変更箇所が出てきたりするのはよくあること。
お互いの認識を擦り合わせる必要があるため、必然的に打ち合わせの回数が増えてしまいます。
決まらない点があると工程がどんどん遅れてしまうため、仕事などが忙しくても、その都度打ち合わせの時間を確保しなければならないのはデメリットです。
注文住宅の詳しい流れについては、こちらをご覧ください。
入居するまでに時間がかかる
完成済みの物件を購入する建売住宅は契約から最短1ヶ月で入居できますが、注文住宅は新たに建物を建てる必要があるので、引き渡しまでに1年ほどかかるのが一般的です。
デザインの検討や設備の選定にこだわって時間をかければ、さらに半年ほど工期が延びることもあるでしょう。
現在の自宅の賃貸借契約や売却タイミングの都合などで、新居の引き渡しを受けるまで仮住まいに住んでいる場合、入居までの時間が延びるほど、仮住まいの家賃や使用料を多く負担しなければなりません。
また、通常の住宅ローンは建物の引き渡し時に融資が実行されるため、引き渡しまでに支払う土地代や着工金・中間金などは自己資金で賄う必要があります。
こうした支払いを融資で賄うとなると、つなぎ融資や土地先行融資などの手続きをしなければならず、手続きの手間や費用が余分にかかる点も注文住宅にありがちなデメリットです。
予算オーバーしやすい
注文住宅は土地選びや設計だけでなく、予算の振り分けの自由度が高いのも特徴です。
それだけに、注文住宅にかかる費用の全体像を事前に把握しておかないと予算オーバーになるリスクが高まります。
注文住宅を建てるときにかかる費用は「本体工事費用」「付帯工事費用」「諸費用」、土地をこれから購入する場合には「土地代金」も必要です。
本体工事費用と土地代金にばかり目が行きがちですが、給排水管の引き込み工事や外構工事などの付帯工事費用は建築費全体の15〜20％程度が相場とされ、それなりに大きな割合を占めています。
税金などの諸費用も5〜10％程度見込む必要があり、本体工事費用だけで予算を組んでしまうと、予算オーバーのリスクが大きくなるでしょう。
他にも、こだわりの優先順位がつけられずに何もかもこだわろうとしたり、安くて良い土地に出会う方法を知らないまま土地代にコストをかけ過ぎたりすれば、たちまち予算をオーバーしてしまいます。
建売住宅と注文住宅で迷ったときの選び方のポイント
ここまで紹介してきたとおり、建売住宅と注文住宅にはそれぞれ異なるメリット・デメリットがあり、どちらが良い・悪いとは一概に言えません。
メリット・デメリットを比較検討し、自分たちの予算やライフスタイル、考え方に適したほうを選ぶべきなのです。
以下では、優先事項のパターン別に建売住宅・注文住宅のどちらにすべきなのか、選び方のポイントを紹介していきます。
マイホームの予算をできるだけ抑えたいなら「建売住宅」
マイホームにかける費用をできるだけ低く抑えたい人は、建売住宅を選んだほうがよいでしょう。
先述のように、建売住宅は設計や仕様を標準化することで、建材の調達費や設計にかかる人件費などを抑えています。
オーダーメイドの注文住宅に比べると自由度は劣りますが、マイホームの予算が限られている人にとっては大きな魅力です。
建売住宅は施工会社の標準仕様で建てられているため、多くの人にとって使いやすい間取りや生活動線になっているのが一般的。
汚れにくく機能性の高い内装、使いやすい間取り設計、掃除のしやすい生活動線など、住み心地の良さが配慮されています。
また、建売住宅は、床面積に対する収納スペースの割合（収納比率）が戸建ての平均値の12〜13％程度になるよう設計されていることが多く、収納不足に陥りにくいのもポイントです。
日常的に使いやすい家であれば、デザインや設備に大きなこだわりはない、という人も建売住宅がおすすめです。
長期的なランニングコストを抑えたいなら「注文住宅」
これから長く住み続けるマイホームなので、定期的に発生するランニングコストを考えることも大切です。
長期的なランニングコストを抑えたい場合、注文住宅を選んだほうがいいかもしれません。
マイホームのランニングコストには、建物を維持するための修繕費用積み立てや火災・地震保険料、固定資産税をはじめとする税金などが含まれます。
注文住宅の場合、建築時に将来のランニングコスト削減を図るため、耐久性の高い建材や省エネ性の高い設備などを選ぶことも可能です。
高性能なものを採用すれば、将来のメンテナンスや交換にかかるコストの節約効果が期待できるでしょう。
一方、建売住宅は購入時の費用を抑えられるものの、一括で安く仕入れる分、グレードの高くない建材や設備を採用しているケースも少なくありません。
その結果、将来のランニングコストは高くなる可能性があります。
なお、注文住宅と建売住宅で支払う税金や保険料は基本的に変わりませんが、注文住宅で高性能な設備や耐久性の高い構造を採用した場合、建物の評価が上がって固定資産税や都市計画税に反映される場合はあるでしょう。
できるだけ手間や時間をかけたくないなら「建売住宅」
手間や時間をできるだけかけずにマイホームを取得したいなら、注文住宅よりも建売住宅を選ぶのがおすすめです。
完成済みの建売住宅を購入するのであれば、施工会社と何度も打ち合わせをする必要がありません。
未完成の建売住宅であっても、基本的な設計プランは施工会社が決定した状態なので、施主と話し合いで決める内容はそれほどないでしょう。
建売住宅は土地と建物のセット販売なので、1つの住宅ローンですべての支払いができます。
審査や手続きも1回だけなので比較的早く終わり、各種手続きが問題なく進めば、契約から最短1〜3ヶ月程度での入居も可能です。
一方、注文住宅は打ち合わせ回数が多いことに加え、土地代や中間金などをローンで賄おうとすると、つなぎ融資や土地先行融資の手続きが必要となります。
あらかじめ段取りを理解していればスムーズに進められますが、マンションや建売住宅と比較すると少しわかりにくく感じるでしょう。
隠れた部分もしっかり確認したいなら「注文住宅」
建物構造や配管など、見た目ではわからない部分も含めてしっかり確認したい人は注文住宅を選ぶのがおすすめです。
建売住宅でも、中には工事過程を撮影しておいて見せてくれる住宅会社もあるものの、すべてをチェックできるわけではありません。
注文住宅なら更地の状態から状況を確認できるので、目に見えない部分や実際の施工の様子も含めてチェックできます。
特に土地の状態は注文住宅でないと確認できませんが、住宅の耐震性や耐久性に大きな影響を与える要素です。
建売住宅を購入する場合もハザードマップを見ておくなど、自分たちで土地に関する情報を確認しておきましょう。
少しでも好みの設備や建材を取り入れつつ予算も抑えたいなら「規格住宅」
注文住宅と建売住宅の2択で紹介してきましたが、好みの設備や建材を取り入れつつ、予算も抑えたい人には「規格住宅」という選択肢もあります。
規格住宅は、注文住宅と建売住宅の中間的な性格を持つ住まいで、施工会社が用意している規格の中から、間取りや設備などを選べるのが特徴です。
ある程度選択肢が絞られている分、注文住宅に比べて打ち合わせの回数が少なくて済み、入居までの時間を短くできるうえ、家づくりにかかる費用を低く抑えられます。
また、注文住宅の中にも「セミオーダー住宅」という、建売住宅との中間的な性格を持った住まいがあります。
設計プランを一から自分たちで決める「フルオーダー住宅」に対し、施工会社があらかじめ用意した数パターンの間取りや仕様の中から、好きなものをセレクトして自分たちだけの住まいを仕上げていくのがセミオーダー住宅です。
セミオーダー住宅も基本パターンが決まっているので大きな変更こそできないものの、間取り、仕様、デザインなどの一部変更ができるケースが多く、フルオーダー住宅と比較して予算を抑えながらも、一定のこだわりを反映できる点がメリットです。
自分たちですべてを決める必要がないことから、打ち合わせにかける時間や手間も削減できます。
住宅会社によっては、セミオーダー住宅と規格住宅を同じ意味で使用しているところもあるでしょう。
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建売住宅と注文住宅の大きな違いは、土地を別に購入するのか建物とセットで購入するのかという点、土地を含めて一から自分たちで決めるのか否かという点です。
建売住宅と注文住宅には異なるメリット・デメリットがありますが、近年では注文住宅なら「セミオーダー住宅」、建売住宅なら「規格住宅」と呼ばれる中間的な性格の住まいも普及しており、マイホーム選びの選択肢は増えています。
これらの住宅は、注文住宅に比べて予算を抑えつつも、ある程度自分たちの好みを反映してカスタマイズできるというのが魅力です。
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