土地購入で発生する諸費用の内訳！費用目安や安く抑えるコツも伝授

作成日：2024/05/28
更新日：2024/09/11
編集者：山根木材メディア編集部

注文住宅では建築費以外に、税金や登記費用、ローン関連費用などの諸費用が発生します。
さらに、土地取得時にも土地購入費だけでなく、各種諸費用がかかります。
建築時に諸費用がかかることは知っていても、土地取得時にも諸費用がかかる認識がない人もいるかもしれません。

この記事では、注文住宅の土地購入時にかかる諸費用の内訳や相場を、「土地購入時」と「土地購入後」に分けて解説します。
また、諸費用を安く抑えるコツも紹介。この記事を読んで、土地の購入にかかる諸費用を把握して、スムーズに家づくりを進めましょう。

「土地の購入時」にかかる諸費用は主に7つ！

気に入った土地を見つけたイメージ

まずは「土地の購入時」にかかる諸費用を順番に見ていきましょう。
土地の購入時にかかるのは仲介手数料、手付金、登記や住宅ローンに関連する費用などの項目です。

仲介手数料
手付金
土地の売買契約書の印紙税
土地の登記費用
住宅ローン関連
金銭消費賃借契約書（住宅ローン契約書）の印紙税
登記費用（抵当権設定）

それぞれの諸費用について、詳しく解説していきます。

①仲介手数料

土地購入にあたっては、一般的に不動産会社へ仲介を依頼します。
仲介によって土地の売買契約が成立した際、不動産会社へ支払う成功報酬が「仲介手数料」です。
仲介手数料は、法律で土地価格に応じた上限額が次のとおり定められています。

土地価格（税抜）	仲介手数料上限額の計算式
200万円以下	土地価格 × 5％ + 消費税
200万円超400万円以下	土地価格 × 4％ + 2万円 + 消費税
400万円超	土地価格 × 3％ + 6万円 + 消費税

下限額の定めはないものの、上限額で金額設定している不動産会社が大半です。
400万円超の土地であれば、価格の5％が相場と考えておきましょう。

なお、不動産会社の仲介を受けずに購入する「直接購入」の場合、仲介手数料は発生しません。
直接購入は不動産取引に精通した人でないと難しいため、不動産会社へ仲介を依頼して手数料を支払うのが基本です。

②手付金

土地売買における手付金とは「解約手付」のことを指し、売買契約後、万が一買主の事情で契約成立が難しくなった場合、手付金を放棄することで契約解除できるというものです。
売主事情で契約解除するケースでは、手付金の倍額を買主に支払うことで解除が可能です。

手付金の金額は買主・売主双方の合意によって決めるものとされており、土地価格の5〜10％程度が相場となっています。
売主が不動産会社の場合は「土地価格の20％以内」が上限額です。

手付金は基本的に現金で支払う必要があるため、売買契約締結までに資金を用意しておく必要があります。

③土地の売買契約書の印紙税

土地の売買契約書は通常紙ベースで取り交わしますが、そこに印紙を貼付することで納めるのが印紙税です。
印紙税は土地価格によって異なり、2027年3月31日までに締結する不動産の譲渡に関する契約書については軽減税率が適用されます。
土地価格ごとの税率は次のとおりです。

土地価格（契約金額）	本則税率	軽減税率（2027年3月31日まで）
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

（出典）国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

なお、不動産売買における契約書の電子化は、現在の印紙税法上、課税文書の作成に当たらないとされており、電子契約の場合には印紙税がかかりません。
電子契約が可能かどうかは不動産会社によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

④土地の登記費用

購入した土地の名義を変更するにあたり、所有権移転登記を行う必要があります。
土地の所有権移転登記にかかる費用は、大きく登録免許税と司法書士報酬の2つです。
それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

土地の登録免許税

登録免許税とは、登記を行う際に課せられる税金のこと。
不動産の登録免許税額は「不動産の固定資産税評価額×税率」で計算されるのが基本です。

不動産の固定資産税評価額とは、毎年納める固定資産税額の計算のベースとなる価格をいいます。
自治体から毎年送付される納税通知書に添付の「課税明細書」に記載されており、不動産会社を通じて売主に確認すれば教えてもらえるでしょう。
土地の固定資産税評価額の目安は、地価公示価格の約70％となっています。

土地売買による所有権移転登記の登録免許税率は本則2.0％ですが、2026年3月31日まで軽減措置が適用されるため「1.5％」です。

司法書士への報酬

所有点移転登記の手続きは買主自身で行えますが、手続きが煩雑であること、間違いを防止する必要があることなどから、司法書士をはじめとする登記の専門家に手続きを依頼するのが一般的です。
司法書士に依頼した場合、所有権移転登記にかかる報酬の目安は2〜8万円程度となっています。

⑤住宅ローン関連

多くの方は、土地の購入費用を住宅ローンでまかなうことでしょう。
住宅ローンを借り入れるにあたっても、手数料、保証料、抵当権設定の登記費用などの諸費用がかかるため注意が必要です。
以下では、それぞれの項目の詳細を解説します。

手数料

住宅ローンを借り入れる際、融資する金融機関に手数料を支払う必要があります。
「事務取扱手数料」「融資手数料」「融資事務手数料」など呼び名はさまざまですが、すべて同じ費用を指します。
手数料は金融機関が自由に設定しており、どの金融機関・住宅ローン商品を選ぶかによって手数料が異なるので気をつけましょう。

手数料の設定方法は、大きく分けて「定額型」と「定率型」の2つです。
定額型は、借入金額に関係なく手数料が一定に設定されているタイプです。
対する定率型は、借入金額に応じて手数料が変動するタイプです。
借入金額が大きい人は定額型、少ない人は定率型を選んだほうがお得になります。

保証料

保証料とは、住宅ローン契約者が金融機関の指定する保証会社と保証契約を締結する際に支払う費用のこと。
金融機関によってかかる場合とかからない場合があり、かかるケースでは借入金額の2％程度が相場です。
保証料の支払い方法には「一括前払い型（外枠方式）」と「金利上乗せ型（内枠方式）」の2種類があります。

一括前払い型は、ローン契約時に保証料を一括で支払う方式です。
保証料に利息がつかないので支払い総額を抑えることができますが、契約時にまとまった資金を用意しなければなりません。

一方の金利上乗せ型は、ローンの返済期間を通じて支払っていくため、契約時にかかる諸費用を抑えられます。
その分、保証料の支払い総額が大きくなる点は認識しておきましょう。

⑥金銭消費賃借契約書（住宅ローン契約書）の印紙税

土地の売買契約書と同様、住宅ローンの契約（金銭消費賃借契約）を締結する場合も印紙税がかかります。
このときの印紙税は契約者負担です。ローン契約時の印紙税には優遇措置がなく、本則どおりに次の税額を支払う必要があります。

借入額（契約金額）	本則税率
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円

（出典）国税庁「No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書」

なお、住宅ローン契約もオンライン上で締結すれば、印紙税の支払いは不要です。

⑦登記費用（抵当権設定）

住宅ローンを契約する際は、土地にも抵当権を設定する必要があります。
抵当権とは、契約者の返済が滞ったとき、物件を競売にかけて売却するなどして、債権回収できる権利のことです。

抵当権設定登記にも登録免許税がかかります。住宅ローンに関する抵当権設定登記は、2027年3月31日までの軽減税率が設定されており、「借入額×0.1％」を納めます。
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬の相場は2〜5万円程度です。

「土地の購入後」にかかる諸費用は主に7つ！

家に関わる金額を計算しているイメージ

続いて、土地を購入した後にかかる諸費用の内訳と相場を解説します。
購入後にかかるのは各種税金、家屋や土地の処理にかかる費用などです。

不動産取得税
固定資産税・都市計画税
家屋の解体費用
土地の地盤調査費用
土地の測量費用
農地転用費用
上下水道の負担金

それぞれの諸費用について、詳しく解説していきます。

①不動産取得税

不動産取得税は、不動産を新たに取得した人に対して1回だけ課せられる税金です。
マイホームを購入した場合、入居から数ヶ月で不動産取得税の納税通知書が送られてきます。
税額は原則「固定資産税評価額×4％」ですが、マイホームの取得については軽減措置があります。

軽減措置を受けられるのは、「住宅についての軽減措置の要件」を満たす住宅用の敷地、かつ土地に関する一定の要件を満たす新築住宅・中古住宅用の敷地です。
要件を満たす場合、（1）（2）のいずれか多いほうの金額が、土地にかかる不動産取得税額から減額されます。

4万5,000円
敷地1m2あたりの価格の1/2※ × 住宅の床面積の2倍（1戸あたりの上限200m2）× 3％
※2027年3月31日までに取得した敷地の場合

ただし、上記の軽減措置を受けるには、都道府県の税事務所に申請しなければなりません。
引越し後の忙しい時期であっても、申請を忘れないようにしましょう。

②固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点における、土地や建物などの固定資産の所有者に対して課せられるのが固定資産税と都市計画税です。
都市計画税は、住んでいるエリアや自治体によって課税・非課税が異なるため、課税されるのかどうか事前に確認しましょう。

毎年4〜5月に自治体から納税通知書が交付され、1年分を一括、もしくは4回程度に分割して納付します。
お住まいの市区町村（東京23区の場合は東京都）によって税率が異なることもありますが、税額の基本的な計算式は次のとおりです。

項目	計算式
固定資産税	課税標準額（基本は固定資産税評価額）× 1.4％
都市計画税	課税標準額（基本は固定資産税評価額）× 0.3％

ただし、住宅を建てる目的で所有する「住宅用地」は、次のとおり軽減措置が設けられています。

	小規模住宅用地（1戸あたり200m2以下の部分）	一般住宅用地（1戸あたり200m2超の部分）
固定資産税	評価額×1/6に減額	評価額×1/3に減額
都市計画税	評価額×1/3に減額	評価額×2/3に減額

③家屋の解体費用

購入した土地が古家付きだった場合、古家の解体費用が発生することもあります。
一般的な住宅の解体費用は1坪あたり3万5,000円程度が目安であり、外構部分の解体費や諸経費などを合わせると200〜250万円程度が通常の相場です。

ただし、取り壊す住宅の構造によって費用は異なり、鉄筋コンクリート（RC）造だと坪4万円程度と高くなります。
40坪で比較した場合、木造であれば解体費は140万円程度ですが、RC造だと160万円程度と20万円も高い計算です。

解体が必要なときは、既存建物の構造に注意しましょう。

④土地の地盤調査費用

建物を建てる際には、事前に地盤調査を実施して、建物を建てるのに耐え得る土地かどうかをチェックしなければなりません。
調査で問題が発覚すれば、追加で地盤改良工事が必要になる可能性もあります。

戸建て住宅で一般的に行われる調査方法の場合、半日から1日程度で実施し、費用は5〜10万円程度が相場です。
地盤調査を行うことになれば、追加で50〜100万円程度の工事費用を見込む必要があるでしょう。

⑤土地の測量費用

土地の面積や形状、隣地の境界を明らかにするため、あらためて土地の測量が必要になるケースもあります。
一般的な広さの土地であれば、測量費用は35〜45万円程度が相場ですが、この費用は売主負担とするのが一般的です。
ただし、売主が負担しなければならないと法的に決まっているわけではなく、交渉次第では買主の費用負担を求められるケースもあるため注意しましょう。

⑥農地転用費用

農地転用とは、農地として指定されている土地を農地以外に変更することや、農地の形状などを変更して住宅、工場、商業施設、道路などの用地として使用することをいいます。
農地転用が必要なケースでは「許可」もしくは「届出」を行わなければならず、手続きに応じた費用がかかります。
市街化区域にある農地を転用するケースでは、農業委員会に届出を行います。費用は5万円程度です。

要注意なのが、市街化調整区域にある農地です。
転用を希望する場合、農業委員会に申請したうえで都道府県知事の許可を得なければならず、費用は10万円程度かかります。

⑦上下水道の負担金

購入した土地に上下水道管が引き込まれていない場合、もしくは引き込まれているものの配管の口径が小さい場合には、負担金を支払って整備する必要があります。
この負担金は「水道施設負担金」「水道事業分担金」「上水道加入分担金」などと呼ばれることもあります。

これまでに建物が建てられたことがない土地の場合、上下水道の負担金を全額負担し、新たに上下水道菅を敷地内に引き込まなければなりません。
費用は引き込み先の道路が舗装か未舗装かによって異なりますが、上水道加入金でおおむね30万円程度、下水道分担金で15〜30万円程度、配管の引き込み工事に20〜50万円程度かかるのが一般的です。