最近、中古マンションを購入してリノベーションする人が増えています。
新築マンションを購入するよりも安く、気に入った立地でライフスタイルや好みに合った理想的な住まいが手に入るためです。
この点は、現在住んでいるマンションをリノベーションする場合も同様です。
ただし、中古マンションのリノベーションには注意点もあります。リノベーションを成功させるコツや費用相場も合わせて詳しく見ていきましょう。
そもそもリノベーションとは？
リノベーションとは、家全体を改装したり、躯体を残しつつも間取りや設備、デザインを変更したりして、その家の暮らしやすさを向上させることです。
後者のような躯体以外をまるっと変えるリノベーションは、スケルトンリノベーションと言います。
混同されやすいものとしてリフォームがありますが、リフォームは原状回復の意味合いが強くなります。
例えば、老朽化した壁紙やトイレなどの設備を交換して新築時に近い形にするのがリフォームです。
一方、親世代の住まいが現代のライフスタイルに合わないため、間取りや設備を一新し、新築時以上の価値をもたらす工事を行った場合、リノベーションといえます。
中古マンションのリノベーションが人気の理由
近年、中古マンションのリノベーションの人気が高まっています。主な理由は以下の2点です。
- コストを抑えて希望のエリアに住むことができる
- リノベーションで理想の住まいを実現できる
中古マンションのリノベーションが人気な理由を知れば、その魅力やメリットがわかってきます。
上記2点について詳しく見ていきましょう。
コストを抑えて希望のエリアに住むことができる
中古マンションをリノベーションすると、コストを抑えつつも希望のエリアに住みやすくなります。
近年、新築マンションの価格は年々上がっており、駅から近い、十分な広さがあるなどの条件にこだわると購入費は一層高くなりがちです。
しかし、立地によって通勤や日頃の買い物のしやすさ、暮らしの安心感などが大きく変わるため、長く住むつもりならなおさら立地は妥協したくないところ。
その点、中古マンションなら立地や広さなどの条件が同じでも、新築マンションより低い価格で手に入ります。
リノベーション費用を含めても中古マンションの方が低価格で済むことが多く、コストを理由に理想の立地を諦めずに済むのです。
リノベーションで理想の住まいを実現できる
家族構成や家族の希望、現代のライフスタイルなどに合わせた間取りにできる点も、中古マンションのリノベーションが人気な理由です。
単に中古マンションを買うだけでは、間取りが現代の暮らしに合わないことがあります。
また、最新の新築マンションでもすべてが理想通りということはなかなかなく、どこかに「ここはもう少しこうだったら」という箇所があるものです。
しかし、中古マンションなら物件購入価格を抑えられる分、自分の希望に合わせたリノベーションに費用を充てやすくなります。
広いリビング・多めの収納・パントリーの設置といった機能面から、壁紙のデザイン・床材の素材といったデザイン面まで、注文住宅のような理想の住宅が手に入るのです。
中古マンションのリノベーションを成功させるためのコツ
理想の住宅が手に入る中古マンションのリノベーションですが、初めてだとわからないことも多く、不安が生じがちです。
そこでここでは、中古マンションのリノベーションを成功させるためのコツを4点紹介していきます。
コストを抑えて安全で理想的な住まいを手に入れるために、しっかり確認していきましょう。
築年数が25年以上の物件を選ぶ
まず、「物件購入のコストを抑えてリノベーション費用を多く残す」という意味で重要なのは、「築年数が25年以上の物件を選ぶ」ことです。
新築マンションは築年数の経過によって資産価値が低下します。
築25年程度で物件価格の下落は落ち着き、30年目以降はほぼ変わらなくなるため、ほぼ底値ともいえる築25年以上の物件が最もお得です。
また、物件購入後の資産価値の目減りが少ない点でも、築25年以上の物件はおすすめです。
たとえば子供の独立後、夫婦2人暮らしに適したコンパクトな家に移ることを想定しましょう。
築25年以上の物件を購入していれば、家を売却しても購入時と資産価値があまり変わらないため、購入時の価格を回収しやすくなります。
売却した費用を夫婦2人の住まいに充てれば、安心してセカンドライフを送れます。
1981年以前に建てられた物件は耐震性を確認する
1981年以前に建てられた物件に関しては、耐震性も確認しましょう。
現在物件に求められる以下のような新耐震基準は、1981年6月から適用されたものです。
- 震度5の地震でほとんど損傷しない
- 震度6～7の地震で倒壊しない
1981年以前の物件で上記基準を満たしていない場合、リノベーション時に耐震工事が必要になりコストがかさむことが考えられます。
また、新耐震基準を満たしていない物件では、所得税や住民税の一部が控除される住宅ローン控除も受けられません。
このように新耐震基準を満たさない物件ではコスト面でさまざまなデメリットが生じるため、1981年以前の物件では必ず耐震性を確認してください。
リノベーションプランを想定して購入する
ある程度リノベーションプランを想定して物件を購入することも、非常に重要です。
マンションの場合、構造やマンションの規約によってリノベーション可能な範囲が限られてしまうことがあります。
リノベーションプランを考えずにとりあえず物件を購入すると、「やりたいリノベーションができない」という事態が発生しかねないのです。
たとえば壁を取り払いLDKにしたいなら、構造壁で建物を支えている「壁式構造」ではなく、壁の撤去が可能な「ラーメン構造」の物件を選びましょう。
しかし、初めてのリノベーションでそもそもどんなプランが可能なのかわからないという方もいるでしょう。
そんなときは、物件探しの段階からリノベーションプランを専門業者に相談すると安心です。
駐輪場やポストなどの共用部分の管理状況を確認する
リノベーションするつもりで中古マンションを購入する場合は、事前にマンションのゴミ捨て場、自転車置き場、掲示板など共用部分をチェックしておきましょう。
マンションの場合、内装はリノベーションで理想に近くなるよう変えられますが、共用部分は変えられないからです。
例えばゴミ捨て場の管理が甘くカラスなどに荒らされやすくなっている、自転車置き場に住人以外の自転車が多く停められているなどの問題があると、暮らしの快適さが下がります。
管理会社に連絡して改善されることもありますが、必ずしも納得いく状態に変わるとは限りません。
だからこそ、共有部分は事前にしっかり確認しておきましょう。
中古マンションをリノベーションする際の注意点
中古マンションをリノベーションする際の注意点は、以下のとおりです。
- 希望通りのリノベーションができない場合がある
- 大規模修繕計画と管理費を確認しておく
- 入居までのスケジュールを確認する
上記の注意点を押さえていないと、理想の住まいが実現しなかったり、思わぬ出費が発生したりすることがあります。
それぞれの注意点について詳しく確認していきましょう。
希望通りのリノベーションができない場合がある
中古マンションのリノベーションでは、希望する工事がすべてできるとは限りません。
中古マンションでも、スケルトンリフォームで間取りを変えられることは多いです。
しかし、水回りは給排水管の入っているパイプスペースの位置の関係上、変更に制限がかかることがあります。
また、バルコニーや玄関などは共有部分であるため、規約上リノベーションできません。
日当たりや風通し、景観に影響する窓の位置も変更できないことが多いので注意が必要です。
その他、フローリングも変えられないケースがあります。
中古マンション購入時にはリノベーションに関する規約・制限を確認しておき、理想の住まいを実現できる物件か検討してみましょう。
大規模修繕計画と管理費を確認しておく
中古マンションを購入する場合は、大規模修繕計画と管理費も要確認です。
たとえばマンションの修繕に備える修繕積立金は、マンションの戸数が少なかったり大規模修繕の予定があったりすると1戸あたりの負担が大きくなることがあります。
また、マンションの売主が修繕積立金を滞納していた場合、その売主から部屋を買った人に滞納分の支払い責任が生じることもあります。
新築を購入するより安いからと中古マンションを買っても、こうした出費がかさむとリノベーションに費やせる資金が少なくなるかもしれません。
購入前に、マンションの「重要事項説明書」で以下の内容を確認しておきましょう。
- 修繕の履歴や計画
- 積立金の積立状況
- 積立金の使用目的
- 積立金と管理費との区分
- 積立金に関する管理組合の取り決め
入居までのスケジュールを確認する
早期の入居を希望する場合は特に、入居までのスケジュール確認も重要です。
リノベーションした中古マンションに入居するまでには、物件決定・ローン手続き・リノベーションの設計と工事が必要です。
したがって、目安として入居できるまでには4〜6ヶ月程度かかります。
先に入居してリノベーションする場合でも、入居しながらの工事は難しいことが多く、工事中は別途家賃を払って仮住まいに住まなければなりません。
ただし、リノベーションにかかる期間はケースにもよるので、厳密な情報は施工会社にご確認ください。
すぐに入居したい場合は、物件購入時点でリノベーションが完了している「リノベーション済マンション」を探してみましょう。
リノベーション済マンションでも、新築よりも安く、新築同様の住まいが手に入ります。
中古マンションをリノベーションする費用相場
60㎡の中古マンションをリノベーションする場合の費用相場は、以下のとおりです。
| 内容 | 800万円 | 1,000万円 | 1,500万円 |
| 水回り設備の交換 | ◎ | ◎ | ◎ |
| 床・壁・天井の一新 | ◎ | ◎ | ◎ |
| 間取り変更 | △ | ◎ | ◎ |
| こだわりの造作家具や素材の導入 | △ | △ | ◎ |
| 断熱工事 | × | × | ◎ |
ある程度元の状態を残したまま、水回りの交換や内装の一新など住宅の性能を高めるリノベーションがしたい場合は、800万円程度予算があれば良いでしょう。
しかし、間取りを変更したり造作家具や素材にこだわったりと、より一層自分の生活にフィットした住まいを手に入れたいなら、1,000万円以上の予算が必要です。
特に断熱工事も視野に入れるなら、1,500万円程度かかると考えておきましょう。
リノベーションにもリフォームローンまたは住宅ローンが利用できる
リノベーションでも、住宅ローンやリフォームローンを利用できます。
物件購入とリノベーションをセットで行うなら、リノベーション費用も込みで住宅ローンを組むことが可能です。
借入期間が長い点や住宅ローン減税を適用できる点、借入可能額が大きい点が、リフォームローンと比較した時のメリットです。
ただし、融資の申し込み時点、つまり物件購入前の段階でリノベーション費用の概算を出していなければなりません。
一方、リフォームローンは住宅ローンとは別で組めるので、リノベーションのプラン・費用を決めるまでに時間的余裕が生まれます。
無担保で迅速に組める点もメリットですが、住宅ローンよりも金利が高い点や借入期間が短い点には要注意です。
中古マンションのリノベーション実例
最後に、山根木材が手がけた中古マンションのリノベーション実例として、以下を紹介します。
- デザインと素材にこだわった愛着の湧く空間
- 築31年のマンションに無垢の床材と回遊動線を実現
- 木のぬくもりを感じるマンションリノベ
- アクセントクロスで個性的な空間を創造
- 照明にもこだわったデザインリノベ
①デザインと素材にこだわった愛着の湧く空間
こちらは、洗練された建具や洗面化粧台、牡蠣殻由来の瀬戸漆喰、ジーンズ端材（ヌルデニム）など、デザインや素材にこだわったモデルハウスの実例です。
山根木材のリノベーションでは市販商品のみならず、SNSでの流行品や海外製品も柔軟に取り入れられます。
こだわりや理想を諦めることなく、自分らしい愛着のある空間が実現するので、よくあるデザインでは納得できないという方にもぴったりです。
②築31年のマンションに無垢の床材と回遊動線を実現
築31年のマンションをリノベーションした実例を、動画で詳しくご紹介しています。
中古マンションのクッションフロアが苦手、という人もいるでしょう。
マンションでも下に防音性能のあるフリーフロアを採用することによって、無垢のフローリングにリフォームすることが可能です。
また、築年数の経ったマンションは水回りが狭く、使いづらいことが多いのが課題ですが、こちらの実例ではキッチンのスペースを広くとり、さらに洗面所への動線を一本にすることで、家事を時短できる行き止まりのない回遊動線を実現しています。
③木のぬくもりを感じるマンションリノベ
フローリングやドアだけでなく、収納棚の扉やトイレの棚、浴室のカウンターなどにも木材を取り入れ、どこにいても木の温もりが感じられる住まいになった事例です。
家族が過ごすことの多いLDKは間仕切りになっていたカウンターをなくし、間取り面でも広々と人のぬくもりを感じやすい空間となっています。
また、至るところにさりげなく収納スペースを設けるなど空間を有効利用して、収納性もアップしました。
④アクセントクロスで個性的な空間を創造
所々にアクセントクロスを取り入れて、おしゃれでセンスの感じられる空間を作り出した実例です。
インテリアコーディネーターのアドバイスも踏まえ、アクセントクロスに合った家具に一新することで、一層雰囲気のある空間となりました。
また、リノベーションのきっかけだったトイレの故障をはじめ、水回り設備や内装の老朽化も全て解決されました。
⑤照明にもこだわったデザインリノベ
照明による空間の演出にこだわり、夜にはゆったりとくつろげるような落ち着いた住まいが実現しました。
マンションゆえの規制がありながらも、ステンレスキッチンやベネチアンモザイクタイルとを組み合わせ、他にはない高級感・贅沢感のある雰囲気に。
毎週のようにお客様と打ち合わせをし、リノベーションプランのご提案・すりあわせを徹底的に行いました。
中古マンションのリノベーションで憧れの住まいを叶えよう
中古マンションのリノベーションでは、無理なく憧れの住まいを手に入れられます。
しかし、リノベーション済マンションとは違い、実物を見ずにイメージでプランを立てるリノベーションは難しいものです。
山根木材なら、住宅医が安心安全のための住宅診断を行い、一級建築士が注文住宅のノウハウや徹底したヒアリングのもと理想の間取りを実現します。
住宅を知り尽くしたリフォームの専門家たちが理想の住まいの実現をサポートいたします。
さらに、インテリアコーディネーターが好みに合わせた空間の提案をするため、ご家族の理想をしっかり形にしていくことが可能です。
中古マンションのリノベーションに興味がある方は、ぜひ一度、山根木材にご相談ください。
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※弊社では、広島県内を施工エリアとさせていただいています。
